a
Copyright 2018
All Rights Reserved.

+7 (812) 944-30-44

Звоните, мы всегда готовы Вам помочь

Вконтакте

Instagram

Menu

Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Изображение недоступно
Arrow
Arrow
Slider
Юридический Дом "MilaR" это

Наше кредо

Мы работаем под слоганом "Доверяй, но проверяй", а самое основополагающее правило нашей компании это-доводить вопросы до конца

Подход к делу

Мы амбициозны и очень честны-не возьмем в работу дело, с которым заведомо не справимся. Наша цель быть с Вами всегда, а Ваше обращение к нам всегда было бы связано с положительными моментами вашей жизни

Финансовая дисциплина

Все финансово-договорные условия не изменяются в процессе сотрудничества

Оперативность принятия решения

Своевременное реагирование на незапланированные изменения в процессе дела

Мы ценим надежность получаемой информации.

Наш подход к информации-под надежной защитой от неразглашения

Наша основная ценность, человеческие качества и гостеприимство.

Если Вы когда либо обращались в "MilaR". Всегда сможете забежать к нам на чашку кофе и рассказать о своих успехах

Наша команда
Дружная команда настоящих профессионалов
Людмила Разгуляева
Генеральный директор - Руководитель юридической практики

• +7 812 944 3044
• law@milar-r.ru

•Образование высшее юридическое, закончила Тверской государственный университет, с 2009 года состоит в резерве прокуратуры Тверской области
•Юридический стаж работы более 16 лет, представляет интересы клиентов в российских судах всех уровней, и ведет судебные разбирательства, охватывающие множество юрисдикций.
•Начало карьеры в федеральный судах помощником судьи, опыт работы в судах более 8 лет. Продолжила карьеру в крупных коммерческих компаниях в сферах строительства и транспорта, последнее место работы в горно-промышленной компании КАРЕЛКАМЕНЬ.
•Членство в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области; Российской гильдии риэлторов; Агентства недвижимости «Итака».
•Сотрудничество с крупными банками и страховыми компаниями.
•Опыт и сильные стороны: аудит бизнеса (Due Diligence), определение предпринимательских рисков, проведение сложных сделок, юридический консалтинг, антикризисное управление, договорная работа, корпоративное управление, взыскание проблемной задолженности, сложные акционерные и инвестиционные споры, коммерческие споры, споры в сфере земельного права, недвижимости, разбирательства с таможенными органами, банкротства.
•Примеры некоторых крупных проектов

Проекты:

Наталья Подкорытова
Директор офиса в г. ПетрозаводскеРуководитель развития направлений

• 89214609715
• natalia@milar-r.ru
•Образование высшее экономическое, закончила Академию Труда и Социальных Отношений, г. Москва.
•Стаж работы более 15 лет.
•Начало карьеры в должности Главного бухгалтера в том числе              СМИ, маркетинг, реклама, BTL, PR, дизайн.
•С 2008 г. Директор СПАО «Ингосстрах» в г. Костомукша
•С 2011 г. Начальник отдела продаж корпоративного страхования по Республике Карелия и СЗФО в СПАО «Ингосстрах».
•Сотрудничество с крупными банками, все возможными промышленными предприятиями, холдингами.
•Опыт и сильные стороны: Профессиональные навыки: навыки организации и обеспечения выполнения задач; оперативного принятия и реализации управленческих решений; ведения деловых переговоров; планирования работы, контроля, анализа и прогнозирования последствий принимаемых решений; наставничество, активные продажи; стимулирования достижения результатов; деловые контакты в различных сферах; подбора и расстановки кадров; делегирования полномочий.
Наталья Зубарева
Руководитель Департамента бухгалтерского учета
Финансовый директор
•Образование: Высшее, Вятский Государственный Университет.
•Бухгалтерский стаж с 2001 года , в должности Главного бухгалтера более 10 лет, в должности руководителя бухгалтерского аутсорсинга более 7 лет.

Навыки и профессионализм :
•планирование бизнеса в сфере налогового и бухгалтерского учета;
•консультирование;
•построение законных схем ведения бизнеса;
•аудит;
•полное ведение ООО и ИП на всех режимах налогообложения по любым видам деятельности;
•восстановление налогового и бухгалтерского учета;
•решение не стандартных вопросов и проблем клиента с контролирующими органами.
Предложения от Партнеров скидки %
Особые условия, их получить очень просто - проявите интерес

Фотостудия VKADRE

тел.961-79-80 vkadrefoto.ru
Перейти

АН ИТАКА

www.itaka.spb.ru
Перейти

Сбербанк

www.sberbank.ru
Перейти

Производство и доставка бетона

betonregion47.ru
Перейти

АО ГАЗПРОМБАНК

www.gazprombank.ru
Перейти

Интернет-гипермаркет товаров для дома GNEZDO

gnezdo-mall.ru
Перейти

Русская Швейная Мануфактура скидка 20%

www.khokhlov-korolev.company
Перейти

Санкт-Петербургская транспортная компания

irent.spb.ru
Перейти

Центр оценки и консалтинга

www.estimation.ru
Перейти
Нам задают вопросы, а мы отвечаем
ЧАСТО
За исключением вопроса №8 Узнайте его
1.Как часто встречаются моменты скрытого ограничения по распоряжению недвижимостью?
В настоящей статье мы постарались подробно разобрать все моменты скрытого ограничения по распоряжению недвижимостью. Приобретая квартиру, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья. Очень часто встречаются мошеннические действия со стороны недобросовестных продавцов, и Юридический Дом MilaR оградит своих клиентов от лишних проблем. Прочитав до конца статью, вы будете знать о всех видах ограничений, в том числе и скрытых. При покупке любой недвижимости Вы, как покупатель, должны точно знать не обременено ли приобретаемое имущество. Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. При переходе имущества из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения. Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника? Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение. Перечислим виды обременений и подробно их разберем, а также расскажем, какие неблагоприятные последствия (риски) могут наступить для покупателя (собственника): 1.Ипотека (залог) имущества – это когда владелец закладывает свое имущество под обеспечение долга, тем самым гарантирует заимодавцу возврат долга. Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади. Риск покупателя: при ипотечном обременении имеется возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства должника перед кредитором. 2.Аренда имущества - владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. В этом случае съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора. Риск покупателя: невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока. 3.Сервитут – ограниченное пользование имуществом. При частном сервитуте по договору двух физических лиц, на примере: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой. При публичном сервитуте по договору физического лица и государства, на примере: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения. Риск покупателя: не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади. 4.Арест имущества – это когда владелец задолжал перед кредиторами и третьими лицами, в таких случаях судебные приставы арестовывают имеющееся имущество должника за долги. Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора. Риск покупателя: арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать). 5.Доверительное управление – это когда имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника). Риск покупателя: доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего, но после оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу. 6.Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов. Риск покупателя: не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника. 7.Рента - документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику. В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения. Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана. Обременение снимается после смерти получателя ренты. Риск: обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий. 8.Обременения, наложенные органами опеки – если в квартире прописан или проживает несовершеннолетний. Риски для покупателя: обременения, наложенные органами опеки, невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью. 9.Жилье-памятник истории или архитектуры - охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами. Риски покупателя: изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами - как и застекление лоджии, и установка кондиционера. 10.Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер. Основания возникновения ограничения - законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению - по решению суда; по договору, сделке, результатом которых является обременение; по акту, изданному государственными органами. Но это еще не все, покупатель несет более серьезные риски в следующих случаях: 1.Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру. 2.Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами. 3.Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий. 4.Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут. 5.Появление непредвиденных расходов. Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры. Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья - можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки. Юридический Дом MilaR всегда рядом, мы проверим любую сделку на чистоту, а также проведем любую сделку с самого начала и до конечной цели. С нами надежно, спокойно и главное грамотно!
2.Вам встречаются случаи запрета отчуждения?
В этой статье мы Вам подробно расскажем, что такое отчуждение недвижимости, какие бывают виды отчуждения недвижимости, а также какие встречаются случаи запрета отчуждения. Кто же накладывает такой запрет и где, зачем и почему он накладывается, и что же делать с этим запретом? Отчуждение недвижимости – это переход права владения от одного лица к другому. Отчуждение бывает добровольное и принудительное. Запрет на отчуждение квартиры В случае реквизиции - принудительного возмездного временного изъятия или постоянного отчуждение государством имущества физических или юридических лиц, применяемое в чрезвычайных обстоятельствах, запрет на участие квартиры в имущественных сделках устанавливается соответственно законодательным нормативам, за один год до изъятия, после третьего письменного административного предупреждения, где указывают точные сроки. Соответствующие условия сопровождают изъятие объекта на основании постановлений комитетов по жилищной политике. Этот запрет граждане могут оспорить в судебном порядке, но иски подобного плана редко удовлетворяются. Если обременение устанавливается судом, оно вступает в силу после вынесенного решения суда и выдачи выписки. С этого момента распоряжение имуществом со стороны собственника запрещается. То же происходит, если арест вменили со стороны службы судебных приставов. Примечательно, что после проведения описи имущества, владелец не вправе даже возвратить вещь, находящуюся в доме на момент составления описи, но не принадлежащую ему. При признании договора не действительным, отчуждение объекта запрещается с момента оповещения владельца. Нотариус, обязательно перед тем, как удостоверить любую сделку по отчуждению, или оформлению в залог определенного недвижимого имущества проверит наличие запрета на законность его отчуждения. Нотариус накладывает запрет на отчуждение недвижимости, когда он: •удостоверяет договор пожизненного содержания; •заверяет договор о залоге недвижимого имущества; •накладывает арест на имущество (по суду, по требованию органов прокуратуры…); •оформляет ипотеку; •удостоверяет наследственный договор; •другие установленные законом случаи. Обычно запрет на отчуждение недвижимости накладывается нотариусом по местонахождению этого имущества, или по месту его регистрации, или по месту регистрации одной из сторон сделки. Юридический Дом MilaR поможет снять запрет на отчуждение недвижимого имущества либо подробно разъясним, почему нельзя снять конкретный запрет. С нами надежно, спокойно и главное грамотно!
3.Неправильно оформленные документы-бывают такие случаи?
В данной статье мы подробно расскажем Вам с какими ошибками можно столкнуться при покупке или продаже недвижимости. Приобретение недвижимости достаточно сложная процедура в плане последовательности действий, проверки документов и оформления договора, так как на всех этапах важно знать, на что следует обратить внимание. Покупателю нужно знать и понимать с чего начинается покупка квартира и каким образом оформляются документы во избежание ошибок и мошенничества. Выбор квартиры не зависит от законодательных норм, поэтому здесь важно быть предельно внимательными. Необходимо проверить не только внешнее состояние жилплощади, прежде чем подписать договор купли-продажи, но и самое главное проверить документы на данный объект. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё.      Желательно проверить оригиналы, а не копии документов. Проверяем продавца - физическое лицо, у продавца нужно затребовать: •данные об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; •нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке, или нотариальное согласие супруга на покупку конкретного объекта, если лицо состоит в браке. Эти два документа нужно подать на регистрацию, только если договор необходимо удостоверить у нотариуса или договор нужно зарегистрировать. В остальных случаях на регистрацию эти документы можно не представлять, однако лучше их получить у покупателя. Это позволит продавцу быть уверенным, что супруг покупателя знает о сделке; •документ, который удостоверяет личность. Обычно это паспорт гражданина РФ. Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к Федеральному закону «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В нем указаны возможные документы-заменители. Проверяем продавца – юридическое лицо, у продавца нужно затребовать: - учредительные документы; - свидетельство о регистрации (лист записи); - свидетельство ИНН; - полномочия лица, которое будет подписывать договор; - выписку из ЕГРЮЛ; - лицензию; - правоустанавливающие документы на имущество, которое выступает предметом сделки; - копию второй и третьей страницы паспорта лица, которое будет подписывать договор. Проверяем полномочия подписанта, а именно того, кто будет подписывать договор купли-продажи, и если это представитель, то нужно проверить: 1.не истек ли срок доверенности; 2.указана ли дата доверенности, без которой доверенность будет ничтожной; 3.есть ли необходимые полномочия у лица, которое ее удостоверило и подписало; 4.вправе ли представитель подписывать договор и иные документы; 5.не отозвали ли доверенность; 6.если представитель предоставил доверенность, которую подписали в порядке передоверия, то нужно учитывать специальные правила. Проверить полномочия по покупке недвижимости. Недвижимость – дорогой актив, поэтому часто операции с ней согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то есть риск, что сделку будут оспаривать: •акционер (участник) компании-покупателя или •третьи лица. Проверить правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость: Можно выделить стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы всегда. 1. Договор купли-продажи Основание для регистрации – договор, из которого возникают правоотношения. В Росреестр нужно подать: 1) не менее чем два экземпляра-подлинника, один из которых тут же возвращают продавцу, второй помещают в реестровое дело, – если стороны совершили сделку в простой письменной форме; 2) не менее чем два экземпляра, один из которых (подлинник) тут же возвращают продавцу если: •стороны совершили сделку в нотариальной форме или •право на основании сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). 2. Документ об уплате госпошлины Пошлина за регистрацию прав на недвижимость составляет (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): •для физических лиц и предпринимателей – 2 тыс. руб.; •для организаций – 22 тыс. руб. Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр примет документы, если заявитель не приложит доказательство ее оплаты, однако документ об уплате госпошлины (и его копию) лучше приложить. Обоснование Если подать заявление, но не оплатить пошлину, Росреестр выдаст или направит уникальный идентификатор платежа для уплаты пошлины, а также укажет дату, до которой необходимо оплатить. Организации и предприниматели обычно подают на регистрацию платежное поручение об оплате госпошлины с отметкой банка о его исполнении. Физические лица – квитанцию об оплате госпошлины наличными. На оригинале документа об оплате госпошлины сотрудник Росреестра сразу делает отметку о погашении. Совет Лучше заранее сделать копию документа об оплате. Это сэкономит время при подаче документов. После регистрации эта копия останется в деле, а оригинал документа об оплате госпошлины вернут заявителю. 3. Паспорт продавца или представителя Заявитель должен показать документ, удостоверяющий личность. Обычно это паспорт гражданина РФ. Если документы на регистрацию подает иностранец или лицо без гражданства, личность подтверждают другим документом. Например, видом на жительство. Перечень таких документов приводится в Федеральном законе «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». Если заявитель направляет документы по почте, то нужно приложить копию паспорта: 1) физического лица: •правообладателя; •стороны или сторон сделки; •представителя, если заявитель действует по доверенности; 2) представителя организации, если правообладатель, сторона или стороны сделки – юридические лица. 4. Документ, который подтверждает право заявителя подавать документы на регистрацию Если заявитель представляет интересы другого физического лица или организации, то он должен подтвердить, что у него есть право подавать документы. Это право подтверждают: 1) доверенность на подачу заявления на регистрацию сделки от имени физического лица. Такую доверенность нужно удостоверить у нотариуса. Совет Если заявление на регистрацию подают несколько сторон сделки, то юристу необходимо иметь доверенность на регистрацию от каждой стороны. В противном случае в Росреестр нужно идти юристам каждой из сторон сделки. С собой нужно иметь подлинник и копию доверенности (можно даже не заверенную). Сотрудник Росреестра: •их проверяет и сверяет; •заверяет копию и оставляет ее в деле; •возвращает подлинник заявителю. 2) документ, который подтверждает право действовать без доверенности от имени юридического лица. Директор или другое лицо, которое имеет право действовать без доверенности от имени организации, вправе, но не обязан предъявить на выбор: •оригиналы учредительных документов; •нотариальные копии учредительных документов; •копии учредительных документов, заверенные самим директором. Печать ставят при наличии. С 2017 года Росреестр сам заказывает в налоговом органе учредительные документы. Какие документы нужно подавать только при определенных условиях Росреестр требует специальные документы в зависимости от вида недвижимости, ее сторон и иных условий. Условие 1. Физическое лицо продает жилье Нужно предоставить: 1) нотариальное согласие другого супруга на продажу (оригинал и копию) – если супруги приобретали жилье в период брака. В этом случае жилье находится в общей совместной собственности, и продавец без согласия супруга не вправе им распоряжаться; 2) согласие органов опеки и попечительства, если продавец – несовершеннолетний. Условие 2. Договор купли-продажи содержит условия о кредите или рассрочке В этом случае возникает ипотека в силу закона. Нужно предоставить: 1)закладную и документы, которые названы в закладной в качестве приложений 2)заявление (оригинал) о государственной регистрации ипотеки в силу закона. Его представляет на выбор: •залогодержатель (продавец, банк или иное юридическое лицо) или •залогодатель (покупатель). Условие 3. Лицо продает объект, который уже находится в залоге Нужно предоставить письменное согласие залогодержателя (оригинал и копию) на отчуждение имущества, если иное не предусматривает договор об ипотеке. Какие документы продавец не обязан предоставлять Есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у продавца. Обоснование 1. Документы, которые Росреестр может получить у госорганов Продавец не обязан: •подавать в Росреестр выписки из кадастрового паспорта, ЕГРН, ЕГРЮЛ и (или) •нотариально заверять учредительные документы. Росреестр не вправе требовать у заявителя документы, если они (или сведения из них) есть в распоряжении: •государственных органов, •органов местного самоуправления либо •их подведомственных организаций. Росреестр сам запрашивает такие документы в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Заявитель может их подать, но только по своей инициативе. С 2017 года Росреестр сам заказывает в налоговом органе учредительные документы. 2. Акт приема-передачи недвижимости Стороны вправе договориться о передаче недвижимости после регистрации перехода права собственности. Поэтому Росреестр не вправе: •отказать в регистрации по причине, что стороны не передали документ, который подтверждает передачу недвижимости от продавца к покупателю (акт приема-передачи); •требовать подтвердить такую передачу для регистрации. Общие требования ко всем документам, которые нужно собрать Ко всем документам, которые нужно подать на регистрацию, предъявляют общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы. 1. Понятный текст Заявитель должен оформить тексты документов разборчиво, не сокращать наименования юридических лиц, указать их адреса. Фамилии, имена и отчества физических лиц, их адреса нужно писать полностью. 2. Без исправлений Росреестр не примет: 1) документы, которые имеют: •подчистки, •приписки, •зачеркнутые слова •и иные не оговоренные в них исправления; 2) документы, которые написаны карандашом; 3) документы с повреждениями, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание. 3. Минимум два экземпляра Заявитель должен подать документы на бумаге не менее чем в двух экземплярах. Исключение составляют акты госорганов и судов, заявление на регистрацию. Росреестр после регистрации возвращает правообладателю один экземпляр. Необходимо помнить, что правильно оформленные документы – залог успеха при регистрации любой сделки, что сэкономит время, нервы и деньги. Конечно же неправильно оформленные документы не могут быть преградой для покупки или продажи жилья - можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки. Юридический Дом MilaR всегда рядом, мы проверим любую сделку на чистоту, а также проведем любую сделку с самого начала и до конечной цели. С нами надежно, спокойно и главное грамотно!
4.Могут ли быть права третьих лиц на объект недвижимости?
В этой небольшой статье мы Вам расскажем, с какими нехорошими моментами можно столкнуться при покупке недвижимости. Для того чтобы избежать ситуаций, когда на уже зарегистрированную за вами недвижимость будут претендовать третьи лица, необходимо до подписания договора купли-продажи осуществить проверку документов на недвижимое имущество. Здесь мы рассмотрим наиболее часто встречающиеся обременения собственности правами третьих лиц. Изъятие Вашей квартиры из вашего владения после состоявшейся сделки может стать в результате следующих прав третьих лиц: - ипотека (залог) - право собственника, который не успел вступить в права наследства, на истребование объекта недвижимости из чужого незаконного владения. Истребовать квартиру из незаконного владения может, например, собственник, если отчуждение недвижимости произошло помимо его воли (бывший супруг, наследник, собственник, отбывающий наказание в местах лишения свободы или в доме престарелых). Обременения Вашей квартиры, которые не могут привести к изъятию квартиры из собственности, но могут создать определенные неудобства: - рента; - лица, которые не участвовали в приватизации в момент приватизации, но имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим; - лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа. В соответствии с Жилищным кодексом РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. ПОСЛЕДСТВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ НАЛИЧИИ ПРАВ ТРЕТЬИХ ЛИЦ Если в договоре купли-продажи нет упоминания о третьих лицах, имеющих права на продаваемое имущество, то такой договор считается незаключенным. В этом случае новый владелец может вернуть квартиру прежнему собственнику и получить обратно свои деньги. Для этого ему нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением к бывшему собственнику с требованием вернуть денежные средства, уплаченные за недвижимость, ввиду того, что договор не заключен. Но как Вы понимаете, такой вариант безнадежен. Вернуть денежные средства будет совсем нелегко. В связи с чем, Юридический Дом MilaR настоятельно рекомендует проверять чистоту сделки перед подписанием договора купли-продажи. Если Вы по каким-то причинам не желаете пользоваться услугами специалистов, то не поленитесь и закажите выписку из ЕГРП на приобретаемую квартиру, закажите расширенную выписку из домовой книги, проверьте отсутствие притязаний на квартиру. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит начать с обязательных условий, при несоблюдении которых покупка квартиры может быть аннулирована. Необходимо убедиться, что Продавец является единственным собственником и дееспособен на момент совершения сделки; соблюдена установленная форма, то есть, все соглашения оформлены в письменном виде, документы обладают подписями, а договор зарегистрирован в отделении Росреестра; сделка совершена добровольно, а все причастные лица дали своё письменное, нотариально заверенное согласие на куплю-продажу; законодательные требования соблюдены, и ничьи права ущемлены не были; покупка не имеет противозаконного характера; документы составлены и оформлены должным образом и прилагаются к договору в оригинале; договор описывает предмет сделки, условия покупки, стоимость, прочее. Если хотя бы одно из условий будет не соблюдено, сделку в судебном порядке признают недействительной. Необходимо помнить, что правильно оформленные документы – залог успеха при регистрации любой сделки, что сэкономит время, нервы и деньги. Конечно же неправильно оформленные документы не могут быть преградой для покупки или продажи жилья - можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки. Юридический Дом MilaR всегда рядом, мы проверим любую сделку на чистоту, а также проведем любую сделку с самого начала и до конечной цели. С нами надежно, спокойно и главное грамотно!
5.Мы слышали что строители часто нарушают законодательство в сфере застройки территорий, так ли это?
В данной статье мы не будем рассказывать про мошеннические схемы со стороны застройщиков, а также про нарушения в сфере застройки территорий, потому что старые парадигмы остаются в прошлом, а к застройщикам применяются новые правила. Мы рады поделиться с Вами новеллами 2018 года. Если застройщик по договору долевого участия (ДДУ) получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, то к нему начнут применять новые правила, а именно: 1) предъявят новые требования, которым должен соответствовать застройщик; 2) запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство; 3) введут новые запреты на прием денег дольщиков при определенных условиях; 4) разрешат иметь только один расчетный счет и только в банке, на который укажет ЦБ; 5) ограничат в способах использования денег; 6) расширят перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков. Давайте разберем каждый пункт самостоятельно. 1.Уточнили, кого будут считать застройщиком Сейчас застройщиком вправе быть любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы Застройщиком, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе быть только ООО и АО. Кроме того, застройщик должен будет иметь в наименовании слова «специализированный застройщик». А также сам застройщик, или его основное общество (материнская компания), или любое из дочерних обществ должны отвечать двум требованиям. Первое – иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности. Второе – получить разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика по договору строительного подряда. Кроме того, под застройщиком также будут понимать некоммерческую организацию, которую создали по Закону РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о столице). Речь идет о Московском фонде реновации жилой застройки (ст. 7.7 Закона о столице). 2. Запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство Застройщик будет вправе строить несколько объектов только в пределах одного разрешения на строительство. Законодатель прямо запретил застройщику одновременно строить многоквартирные дома или иные объекты по нескольким разрешениям. 3. Введут новые запреты на прием денег дольщиков при определенных условиях Застройщик, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не вправе будет принимать деньги дольщиков, если: 1) не соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ: •директор застройщика; •член правления или иного коллегиального исполнительного органа застройщика; •директор управляющей компании, если она выполняет функции руководителя застройщика; •временный руководитель застройщика; •бенефициар – физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным юридическим лицом – застройщиком; •главный бухгалтер застройщика; Занимать эти должности и быть участником не вправе лица с неснятой или непогашенной судимостью за экономические преступления или преступления против госвласти и дисквалифицированные лица; 2) нет заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, которое выдали до заключения первого ДДУ. Эти ограничения дополнят правила, которые уже есть. Сейчас застройщик не вправе принимать деньги дольщиков, если: 1) находится в процессе ликвидации; 2) имеет решение арбитражного суда о введении процедуры банкротства или о приостановлении деятельности как меры административного наказания; 3) состоит в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) или недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка; 4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов балансовой стоимости активов по отчетности за последний отчетный период. 4. Застройщик сможет иметь только один расчетный счет и только в банке, на который укажет ЦБ Законодатель вводит два новых понятия, которых раньше не было. 1. «Уполномоченный банк». Это банк, который отвечает определенным критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно должен размещать перечень таких банков на своем сайте. 2. «Расчетный счет застройщика». В одном уполномоченном банке должны открыть расчетные счета: •застройщик; •технический заказчик, который выполняет работы по договору с застройщиком; •генеральный подрядчик, который выполняет работы по договору строительного подряда с застройщиком. Все расчеты между собой указанные лица вправе проводить только через указанные счета. При этом застройщик вправе открыть только один расчетный счет и только в уполномоченном банке. Все расчеты он должен совершать через этот расчетный счет. 5. Застройщика ограничат в способах использования денег Застройщику, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, нельзя: •привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство; •использовать свое имущество, чтобы обеспечивать исполнение обязательств третьих лиц. Также нельзя использовать имущество, чтобы обеспечивать исполнение собственных обязательств, кроме обязательств по стройке; •принимать на себя обязательства обеспечить исполнение обязательств третьих лиц; •выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций; •предоставлять займы и ссуды; •приобретать ценные бумаги; •создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций; •совершать иные сделки, не связанные со стройкой в пределах одного разрешения на строительство или с деятельностью застройщика. Если застройщик нарушит эти правила, то суд может признать сделку недействительной. С иском обратиться может: •застройщик; •участник застройщика; •кредитор застройщика; •контролирующий региональный орган власти; •публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». 6. Расширят перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков Застройщик будет вправе за счет денег дольщиков: 1) оплатить услуги уполномоченного банка по операциям на расчетном счете застройщика; 2) выплачивать зарплату при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, ФСС РФ и ФФОМС; 3) оплатить услуги коммерческой организации, которая выполняет функции руководителя застройщика; 4) произвести выплаты сотрудникам, которые предусматривает Трудовой кодекс РФ; 5) оплатить иные расходы, в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь и аренду. Указанные выше расходы не должны составлять более чем 10 процентов от проектной стоимости строительства; 6) разместить средства на вкладе в уполномоченном банке; 7) уплатить: •налоги, сборы и иные обязательные взносы в бюджет и (или) государственные внебюджетные фонды; •штрафы, пени и иные санкции за неуплату налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет и (или) государственные внебюджетные фонды; •административные и уголовные штрафы; 8) уплатить обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд; 9) вернуть дольщику деньги при расторжении договора и уплатить проценты за пользование. С 1 января 2017 года существенно расширили список целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков. Закон о фонде еще более расширил этот перечень. Юридический Дом MilaR настоятельно рекомендует Вам обращаться за профессиональной помощью к юристам при покупке недвижимости у застройщиков, не стоит надеяться на себя и полностью доверять строительной компании. Наше кредо «Доверяй, но проверяй!»
6.Мошенничество в строительстве, частое явление?
Мы не будем в нашей статье описывать схемы мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц, а подскажем Вам, как грамотно подойти к вопросу приобретения недвижимости у застройщика. Сфера недвижимости всегда привлекала мошенников и недобросовестных лиц, поэтому сегодня осуществлять непроверенные сделки с куплей/продажей жилья в новостройках достаточно опасно, т.к. иногда в роли мошенников выступают сами застройщики. Внимание! Правила, которые описали в настоящей статье, действительны, если застройщик подал в Росреестр ДДУ с первым дольщиком по конкретному объекту до 20 октября 2017 года 20 октября 2017 года создали Фонд, который формирует из взносов застройщика компенсационный фонд. 1. Застройщик подал в Росреестр ДДУ с первым дольщиком до 20 октября 2017 года. Если застройщик заключил ДДУ с первым дольщиком до того, как создали Фонд, для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ, то есть без учета изменений, которые внес Закон о фонде (ч. 7 ст. 25 Закона о фонде). Если такой застройщик подал в Росреестр ДДУ с первым дольщиком до 20 октября 2017 года, то он не обязан платить взносы в компенсационный фонд (ч. 5 ст. 25 Закона о фонде). Он, как и прежде, обязан страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка (ч. 8 и 17 ст. 25 Закона о фонде). 2. Застройщик подал в Росреестр ДДУ с первым дольщиком после 20 октября 2017 года. К застройщикам, которые не успели подать в Росреестр ДДУ с первым дольщиком по конкретному объекту, применяются новые нормы. Кроме того, есть две группы норм. Одни нормы установили обязанности, которые появятся у любого застройщика с 1 января 2018 года. Другие нормы начнут действовать при условии, что застройщик получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 25 Закона о фонде). Главное, что нужно сделать перед тем, как приобрести квартиру по договору долевого участия (ДДУ): 1) проверить застройщика 2) проверить объект недвижимости Как проверить застройщика Чтобы проверить застройщика, нужно выполнить четыре действия. 1. Изучить его сайт. С 2017 года застройщик обязан: 1) иметь свой сайт. Право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю; 2) размещать на нем в электронном виде в отношении каждого объекта:
  1. проектную декларацию;
  2. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие за три года до публикации проектной декларации;
  3. аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика;
  4. разрешение на строительство;
  5. заключение экспертизы проектной документации;
  6. документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок. Если участок находится у застройщика на праве аренды, нужно проверить, не истек ли срок договора;
  7. заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям;
  8. проект договора участия в долевом строительстве, который отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ;
  9. сведения о способах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которые выбрал застройщик, – поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Если вместо них застройщик выбрал применять эскроу-счета, то нужно указать условия привлечения денег таким способом;
  10. договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру;
  11. текущие фотографии объектов, которые возводит застройщик;
3) обеспечить любому посетителю открытый и круглосуточный доступ к информации на сайте. Застройщик не вправе требовать от посетителя сайта для доступа к информации: зарегистрироваться и (или) предоставить персональные данные; установить на компьютер программы, специально созданные для просмотра информации (кроме интернет-браузера); заключить лицензионное или иное соглашение с правообладателем программы, которое предусматривает плату с пользователя; 4) предоставить информацию о каждом доме в форме: электронной копии отсканированного бумажного документа; копии электронного документа, заверенного электронной подписью уполномоченного лица организации. Если застройщик не соблюдает все эти правила, его могут привлечь к ответственности по части 2 статьи 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ (ч. 6 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Штраф составляет от 200 000 до 400 000 руб. Если обязательных сведений нет на сайте, то стоит насторожиться: почему застройщик, несмотря на угрозу штрафа в 400 000 руб., не выполняет свою обязанность. Возможно, у застройщика нет необходимых документов. 2. Убедиться в праве застройщика принимать деньги дольщиков. Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков при трех условиях: 1) получил разрешение на строительство; 2) опубликовал проектную декларацию; 3) имеет права собственности, аренды или безвозмездного пользования на земельный участок для строительства. Такие условия установила часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти документы застройщик обязан опубликовать на своем официальном сайте. Необходимо изучить заключение регионального органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Такое заключение застройщик обязан опубликовать на своем сайте. Без него Росреестр не зарегистрирует договор. Далее требования различаются в зависимости от того, когда застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком. Застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 января 2017 года. Закон запрещает принимать деньги дольщиков, если застройщик: 1) ликвидируется. Убедиться, что застройщик – не банкрот или не потенциальный банкрот, можно, если проверить ИНН или ОГРН: по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и по Единому федеральному реестру сведений о фактах деятельности юридических лиц; в картотеке арбитражных дел на случай, когда заявление о признании застройщика банкротом арбитражный суд уже принял к рассмотрению, а сведений в федеральных реестрах еще нет; 2) имеет решение арбитражного суда о введении одной из процедур банкротства или приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; 3) состоит в реестре недобросовестных поставщиков или реестре недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка; 4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов стоимости активов по балансу за последний отчетный период. Посмотреть отчетность нужно в аудиторском заключении за год, которое застройщик обязан публиковать на своем официальном сайте; 5) привлекает к работе в качестве руководителя и главного бухгалтера лиц с судимостью за экономические преступления или судебным запретом занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства. Застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года. Если застройщик зарегистрировал договор с первым дольщиком после 1 июля 2017 года, то он вправе принимать деньги дольщиков, только если соблюдает одно из двух условий. Первое: имеет уставный капитал не меньше размера, установленного для застройщиков. Минимальный размер уставного капитала зависит от объемов строительства. Второе: застройщик заключил договор поручительства. За соблюдением этих требований следит региональный орган власти и если он обнаружит, что застройщик больше не вправе принимать деньги дольщиков, то направит в Росреестр уведомление. Росреестр обязан выполнить два действия, когда получит уведомление о том, что застройщик не вправе привлекать деньги дольщиков: 1. Внести запись в ЕГРН в отношении уже зарегистрированных договоров, что у застройщика нет права привлекать деньги дольщиков. 2. Отправить дольщикам уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать деньги. 3. Исследовать открытые источники информации госорганов. Чтобы узнать официальную информацию о застройщике через сервисы, которые предоставляют госорганы, нужно: 1) проверить информацию о госрегистрации – воспользоваться бесплатным сервисом на сайте налоговой службы; 2) посмотреть, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении застройщика из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России; 3) проверить банк данных исполнительных производств. Внимание! Дольщику нужно проверить, нет ли судебных споров в отношении застройщика С 1 января 2018 года информацию о застройщиках можно будет смотреть в Едином реестре застройщиков. Пока стоит ориентироваться на правила, которые устанавливает местное законодательство, – в отдельных регионах действуют дополнительные гарантии для дольщиков, в том числе обязанность информировать о недобросовестных застройщиках. Например, в Московской области Минстрой ведет реестр проблемных застройщиков. 4. Прийти в офис и проверить документы. Застройщик обязан представить любому лицу документы: учредительные документы; бухгалтерскую отчетность за три последних года; аудиторское заключение за последний год. 5. Проверить информацию о застройщике в Интернете. Чтобы проверить застройщика, нужно изучить форумы на сторонних сайтах и группы в соцсетях, которые создал не застройщик. Совет Негативные отзывы о застройщике, скорее всего, будут. Например, по качеству отделки или обслуживанию клиентов. Но стоит обратить внимание на массовые жалобы в связи с задержкой строительства и на способы компенсации от застройщика за такую задержку. Как проверить объект недвижимости Чтобы проверить объект, нужно выполнить пять действий. 1. Запросить выписку из ЕГРН. Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Этот реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр. 2. Проверить открытые источники информации. Дольщик может бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра: 1) сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Он позволит получить онлайн минимальную общедоступную информацию. Например, если вбить кадастровый номер земельного участка, можно получить информацию: об адресе объекта; площади; кадастровой стоимости; разрешенном использовании; обременениях (залоге); 2) сервисом «Публичная кадастровая карта». Он позволит проверить, что один и тот же земельный участок: зафиксировал Росреестр; указал застройщик в ДДУ; осмотрел дольщик на местности при осмотре объекта. 3. Узнать, дают ли ипотеку банки под строительство объекта. Это косвенный признак надежности объекта, поскольку банки: 1) имеют профессиональный штат сотрудников, которые изучают положение застройщика и проверяют риски; 2) соглашаются выдать кредит, когда застройщик имеет разрешительную документацию и регистрирует ДДУ в Росреестре по Закону № 214-ФЗ. 4. Посмотреть объект. Сначала стоит выехать и лично осмотреть участок и степень готовности объекта. Затем можно следить за ходом строительства – смотреть на сайте застройщика видео с веб-камеры на объекте. Совет Имеет смысл понаблюдать за ходом строительства несколько недель через прямую трансляцию с камер на объекте. Добросовестные застройщики, как правило, устанавливают онлайн-камеры. Стоит насторожиться, если застройщик не предоставляет возможности дольщикам следить за ходом строительства онлайн. Юридический Дом MilaR настоятельно рекомендует Вам обращаться за профессиональной помощью к юристам при покупке недвижимости у застройщиков, не стоит надеяться на себя и полностью доверять строительной компании. Наше кредо «Доверяй, но проверяй!»
7.Что такое обременения объектов недвижимости? Бывает такое?
В наших статьях мы очень подробно рассказывали про обременения объектов недвижимости, какими они бывают, и кто их накладывает, но вот что с ними делать и как их снять, мы расскажем подробно в настоящей статье. Итак, что такое обременение объектов недвижимости? Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Виды обременений: - ипотека; - рента; - запрет совершения действий; - аренда; - доверительное управление и прочее Как проверить объект недвижимости Чтобы проверить объект, нужно выполнить пять действий. 1. Запросить выписку из ЕГРН Выписка из ЕГРН позволит покупателю: •удостовериться, что объект действительно принадлежит продавцу на праве собственности; •заручиться гарантией, что он добросовестный приобретатель, который предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества; •проверить, есть ли обременения на недвижимость, например арест, залог или сервитут на земельный участок; •проверить, есть в ЕГРН отметка о невозможности регистрации права без личного участия правообладателя. 2. Проверить открытые источники информации Покупатель может бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра: 1) «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Этот сервис позволит получить онлайн минимальную общедоступную информацию. Например, можно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость; 2) «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволит проверить только земельный участок. 3. Проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта Информация о судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Если в отношении объекта есть судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРН. Росреестр вносит в ЕГРН только информацию о решениях суда, которые вступили в силу. При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ): 1) лица, которое имеет возражения в отношении зарегистрированного права. Если оно не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, Росреестр аннулирует отметку о возражении. В этом случае лицо не вправе повторно вносить отметку о возражении; 2) лица, которое уже оспаривает зарегистрированное право в суде. Однако это право, а не обязанность. Поэтому, даже если спор есть, отметки об этом может и не быть в ЕГРН. Значит, нужно проверить: •картотеку арбитражных дел и •сайт арбитражного суда того региона, где находится объект. Кроме того, стоит дополнительно проверить не только судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца. Может оказаться, что продавец – профессиональный сутяжник, который уклоняется от своих обязательств. 4. Проверить правоустанавливающие документы Нужно проверить историю сделок с объектом недвижимости. Лучше проверить как минимум две цепочки – не только как продавец приобрел объект, но и как продавец имущества продавцу стал собственником. Бывает, продавец ссылается на то, что документов, которые связаны с предыдущей куплей-продажей или приватизацией нет. В таком случае нужно оценить риски и попробовать самостоятельно найти документы с помощью госархивов. Главное, на что следует обратить внимание, – есть ли у третьих лиц право требовать объект в порядке виндикации. Исследовать нужно до глубины срока исковой давности. Внимание! Право собственности не гарантирует, что объект не признают самовольной постройкой и не снесут Поэтому нужно проверить: •основание, в связи с которым возникло первичное право на объект при его создании, и •вероятность того, что суд удовлетворит требования местных органов власти о сносе объекта как самовольной постройки. 5. Провести визуальный осмотр объекта Когда речь идет о покупке одного простого объекта, например офиса, то такое действие провести несложно. Однако если организация покупает несколько десятков объектов, например земельные участки, то юристы могут пренебречь осмотром всей недвижимости. На что обратить внимание при осмотре земельного участка 1. Проверить, соответствуют ли сведения об участке тому, что есть на местности: •удостовериться, что фактическая площадь участка соответствует площади в документах; •проконтролировать соответствие вида разрешенного использования. Например, в документах указан вид разрешенного использования земельного участка «под индивидуальный жилой дом», а фактически на участке расположен магазин или автомастерская; •убедиться, что местоположение границ участка соответствует сведениям в документах; •проверить, нет ли на участке объектов, правовой статус которых будет затруднять использование (например, линии электропередачи, трубопроводы); •удостовериться, что на участке нет чужих объектов недвижимости. Иначе есть риск, что владельцы таких объектов будут претендовать на часть земельного участка. 2. Осмотреть участок на предмет иных факторов, которые могут помешать его использованию: •проверить, что оставляют на участке прежние владельцы: постройки, мусор; •удостовериться, что рядом нет опасных производств; •узнать, чем занимаются предприятия на соседних участках. Например, соседство со сборщиками металла может отпугивать соискателей на работу и клиентов; •проверить, есть ли рядом автомагистрали, железнодорожные пути. 6. Проверить будущие риски Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. В частности, покупателю достаются все постриски, которые связаны с эксплуатацией имущества. Поэтому покупателю стоит удостовериться при покупке: •участка – не собираются ли госорганы изъять его для государственных нужд; •помещения – не собираются ли сносить здание, например, из-за аварийного состояния. Подобную информацию нужно запросить в местных органах власти по месту нахождения объекта. Шаг 1. Убедиться, что есть основания прекратить залог Залог прекращается, если есть основания, которые устанавливает закон либо договор. Залогодателю нужно проверить, наступили эти обстоятельства или нет. В силу закона залог прекращается, если : -прекратилось обязательство, которое обеспечивает залог; -заложенное имущество возмездно приобрело лицо, которое не знало и не должно было знать, что это имущество в залоге; -суд вынес решение о прекращении залога, так как залогодатель или залогодержатель грубо нарушил свои обязанности и из-за этого предмет залога может быть утрачен или поврежден; -заложенное имущество погибло или заложенное право прекратилось (например, если залогодатель заложил право требования из договора поставки, который стороны расторгли без взаимных претензий). При этом залогодержатель отказался от своего права на замену или восстановление предмета залога; -предмет залога реализуют, чтобы удовлетворить требования залогодержателя; -суд признал договор залога недействительным; -заложенное имущество изымают. Исключение составляет случаи, когда право на такое имущество переходит к другому лицу в результате отчуждения; -заложенное имущество реализуют, чтобы удовлетворить требования предшествующего залогодержателя; -залогодержатель передал свои права и обязанности по договору залога другому лицу, но не уступил тому же лицу права требования к должнику (если иное не предусматривает закон); -долг по обязательству, которое обеспечивает залог, переведен на другое лицо. Иное кредитор и залогодатель могут предусмотреть в своем соглашении; -наступают иные обстоятельства, на которые указывает закон. Например, морской залог на судно прекращается по истечении года с момента, когда появились требования, для обеспечения которых залог возник. Стороны вправе предусмотреть в договоре дополнительные ситуации, когда залог прекратится. Шаг 2. Истребовать заложенное имущество у залогодержателя Обычно предмет залога остается у залогодателя. Однако закон или договор могут предусматривать, что залогодатель передает предмет залога залогодержателю. В этом случае действия залогодателя зависят от того, содержит ли договор порядок возврата. Если нет, залогодатель может направить залогодержателю требование о возврате заложенного имущества. При этом стоит учесть требования к досудебной претензии, тогда по истечении 30 дней можно будет обратиться в суд и потребовать вернуть имущество. Шаг 3. Снять обременение Порядок действий залогодателя зависит от того, зарегистрирован залог или поставлен на учет. Как погасить регистрационную запись Чтобы снять обременение с недвижимости, залогодателю необходимо погасить регистрационную запись о залоге в ЕРП (до 1 января 2017 года – ЕГРП). Для этого ему нужно подать заявление в соответствующее управление Росреестра: -совместно с залогодержателем, если стороны не оформляли закладную; -самостоятельно, если стороны оформили закладную. В этом случае к заявлению необходимо приложить закладную с отметкой залогодержателя о том, что обеспеченное залогом обязательство исполнено. Когда залог прекратился, нужно исключить сведения о нем из реестра уведомлений о залоге движимого имущества. Подать уведомление об исключении сведений о залоге может только залогодержатель. Вправе ли залогодатель требовать от залогодержателя совершить все необходимые действия, чтобы снять залог? Да, вправе. Такой вывод следует из абзаца 2 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ и статьи 103.3 Основ законодательства о нотариате. Если залогодержатель не выполняет такие действия, то залогодатель может: -обязать его через суд; взыскать убытки, которые возникли из-за этого. Не игнорируйте помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки. Юридический Дом MilaR всегда рядом, мы проверим любую сделку на чистоту, а также проведем любую сделку с самого начала и до конечной цели. С нами надежно, спокойно и главное грамотно!
8.Как избежать судебных споров, после приобретения объекта недвижимости?
Вы их избежали, потому что Вы уже с нами! Юридический Дом MilaR всегда рядом, мы проверим любую сделку на чистоту, а также проведем любую сделку с самого начала и до конечной цели. С нами надежно, спокойно и главное грамотно! Наше кредо «Доверяй, но проверяй!»
Отзывы о нас
Спасибо большое Юридическому Дому Милар за сопровождение нашей компании! Всем довольны)
42561304.8h7jsmn288.W665
ООО "Вектор"